上次講過酒店、服務式住宅投資嘅回報,大家可能覺得好吸引,今次繼續呢個Topic,講吓過咗保證期後有啲乜嘢方案,呢啲投資項目有啲乜嘢會影響實際回報嘅收費同埋應注意嘅事項。

喺保證租金期內固然較好,但係過咗頭幾年後又會有啲乜嘢玩法呢?通常會有以下幾種情況發生。

i) 你可以同物業管理公司繼續簽保證租金嘅Lease-back Agreement,條件、回報計法當然到時再計。

ii) 另一種係物業管理公司會向你建議分成模式,同你對分啲租金收入。

iii) 假如你想止賺離場,你就要透過地產代理幫你搵個買家(投資者)同你買。

iv) 最後一種係物業管理公司主動聯絡你,得到你同意後再同其他酒店品牌合作。當然條件、回報計法到時再計,而且物業管理公司因為要逐個同業主傾,同埋要得到起碼約75%(因個別項目而定),所以都會傾向以一個較吸引嘅條件同你傾。

雖則話有啲投資項目係有保證租金回報或者按實際租金分成,但其實有啲其他定期嘅費用喺唔會包喺保證回報入面,例如以下呢幾樣:

  1. 償債基金Sinking Fund: 有啲似大廈管理費、設施維修費按金嘅形式,金額按單位面積大小而定,一次性喺簽買賣合約時收取。喺你賣出單位後係可以攞得翻嘅。
  2. 管理費Maintenance Fee: 每月嘅物業管理費,金額按單位面積大小而定。通常會喺簽買賣合約時收取第一年嘅全期管理費,第二年起就每月收取。留意返費用係含GST/VAT稅項嘅。提提大家,有啲發展商有機會可以幫你豁免第一年全年嘅管理費㗎,買嘅時候記住問清楚你嘅地產代理。
  3. 租金入息稅Rental Income Tax: 呢個係當地政府所收嘅入息稅,根據你喺當地全年嘅總收入扣除各項免稅額後,再按指定稅率徵稅。有啲物業管理公司會每月喺你嘅淨租金入面扣咗先,仲會每年幫你交埋稅,費事海外投資者有借口唔記得交稅而逃稅。當然亦有當地地產代理教路,「優化」你所需要交嘅稅項 :)
  4. 地稅及各省嘅物業稅項:各處鄉村各處例,即使你買嘅係永久業權,但仍然需要交各項政府、省政府嘅物業稅項。通常每季或每半年交一次,視乎各地嘅法例而定。
  5. 物業管理表現費Management Performance Fee & Incentive Fee:呢種費用計算方法最複習丶最難明,小弟都係最近先見到有服務式住宅有呢啲收費,好彩只係少數,遲啲再同大家share呢個例子。

一般投資者都要主動問清楚地產代理或發展商,因為每樣嘢都會影響投資回報同埋每月嘅現金流。

除咗呢啲定期收費外,投資者仲要注意以下事項:

  • 係唔係遠期樓花?
  • 幾時開始起租?
  • 幾耐收租一次?
  • 比較一吓單位同附近地區同類型單位嘅售價同預計租金收入,睇吓會唔會為咗要達到目標嘅保證回報,將個樓價賣貴啲?
  • 物業管理公司質素如何?會唔會定期update投資者關於項目嘅事宜?
  • 有冇乜嘢隱藏或者未知嘅費用?
  • 當地銀行可唔可以承做按揭?物業係屬於商用定係私人住宅?按揭利息同私人住宅有冇差別?
  • 將來單位嘅再轉售能力同埋潛在買家群?