如果大家一路都有留意開海外嘅投資項目嘅話,一定會發現早排喺FB上幾乎每個禮拜六、日都會有唔同嘅曼谷物業講座、展銷會。嗰啲賣到嚟香港嘅曼谷樓,直頭多到遍布成個曼谷BTS(架空鐵路)嘅地圖咁滯。熟悉曼谷嘅朋友都可能會知道比較出名嘅旅遊點/BTS站,包括Siam,Chitlom,Asoke/Nana等。小弟仲記得一兩年前係香港賣嘅曼谷樓都仲係集中係Asoke/Nana呢啲商業區,但係最近呢幾個月嗰啲廣告已經賣到去曼谷東區嘅Thong Lo、Ekammai、Sukhumvit 以及好多仲係興建中或計劃興建中嘅BTS沿線新站。而且好多曼谷嘅樓盤都係賣緊港幣六十幾萬起,真係喺香港買一個普通車位都唔止啦,可以話係睇到人心郁郁同眼花撩亂。係咁多個曼谷嘅樓盤入面挑選適合自己嘅作為長線投資,小弟建議大家可以從以下幾方面著手作考慮。

一、平同貴只係價錢,最緊要係要睇價值

老生常談,要考慮作出投資決定之前一定要睇下投資物業價值係幾多,而唔係淨係睇佢嘅價錢。好多係香港嘅海外樓盤廣告,都會標榜樓價只係港幣幾十萬,或者首期只不過係港幣幾萬蚊。如果你直接用一間同等大細嘅曼谷樓同香港嘅納米樓比較,梗係會覺得曼谷樓平一大截啦,喺香港連一個車位都買唔到啊。呢個比喻其實邏輯上並唔合理,一間樓嘅價錢平唔平,係要睇佢值唔值呢個價,而唔係單單睇佢喺售樓書上所嘅銀碼。香港樓市之所以長升長有,越細越貴,係因為前幾年政府嘅政策令到私樓供應減少同埋各項辣招而形成嘅困局。香港可以起樓嘅土地面積實在少之又少,所以先會有近幾年嘅牙籤樓同納米樓。要睇價值,一定要考慮供求關係,同埋好多其他因素,包括當地人係唔係可以負擔得起呢類型嘅住宅、同類型物業嘅售價及配套設施等。

二、樓花期長短

最近喺香港賣嘅曼谷樓預計完工期通常喺兩年之後,亦即係話樓花期起碼兩年幾以上。雖然話而家想只係要求你俾大約10%作為首期,而且可以喺未來呢兩年幾建築期內分期付款,減輕投資者現金流嘅壓力;但係正正因為咁樣,投資回報期都會因為建築期嘅長短而增添變數,如果你要投資物盡快幫你產出正數嘅現金流,就要再等多幾年喇。而你喺建築期內所比嘅首期同埋分期費用,亦都變成左你嘅機會成本(Opportunity cost),即係原本你可以將呢啲錢投資喺其他產物內產生回報,而家將會被鎖死幾年。所以一般會建議揀啲約一年樓花期嘅樓盤。

三、距離BTS站幾遠

好多代理都會話啲樓盤好近BTS站,但最好都係上網check吓係咪真係咁近。5-10分鐘係步程定車程?最近嗰個BTS站係咪現成嘅站?定還是擬建中嘅新線新站?新線係咪已經落實興建中?仲有幾耐通車?

四、預計租金回報率可唔可靠?有冇咁大嘅租住需求?

廣告上嘅係用今時今日嘅供需求同經濟狀況,去預計租金回報率作購買參考。要考慮喺樓花期內鄰近新樓盤亦會相繼落成,新增供應會唔會有足夠嘅租住需求所吸納?喺香港因為迎年樓價飆升所有啲樓盤開則越嚟越細。咁喺曼谷又點呢?住喺曼谷嘅泰國人,會唔會鐘意住喺又細又貴嘅服務式住宅呢?定還是鍾意住一間只有泰國人先可以擁有嘅獨立屋作長遠投資? 喺曼谷嘅外國人(expatriate)人數足唔足夠去支持咁大嘅細單位豪宅嘅租住市場?

五、貨比三家!唔同代理、喺唔同國家嘅售價都可能有差異

初時自己都唔係好信買新樓都要自己格價,但係小弟真係經歷咗一次,同埋另一次經過一個知深地產代理確認,引證咗連買一手樓都要貨比三家!事緣幾個月前上網睇到一個喺曼谷嘅國際品牌服務式住宅有啲吸引(有機會下次講多啲),但因為呢個盤喺香港無公司做代理,所以要通過唔同渠道去知道樓盤資料、回報計算及價單。小弟用漁翁撤網嘅方法,去問唔同地方嘅代理(幾個喺新加坡,同埋喺曼谷嘅)呢個盤嘅價單(當然係比較幾個當時仲未賣出嘅單位),誤打誤撞咁發現其中一個代理報嘅價比起其他代理嘅報價多咗成5.7%!之後有機會同熟嘅代理傾返呢件事,先發現有個別發展商同代理會咁做,最誇張嘅係喺香港嘅售價會比起曼谷貴成三成!所以建議大家買樓前貨比三家,最好同當地嘅發展商比較吓先,以防止個別代理mark up個價。

老土啲講句,喺進行任何海外投資決定之前記住要做足功課,例如參考各國嘅經濟及供需求數字,有需要重要參考專家嘅意見先去進行研究。