小弟最近係啲FB廣告見到有英國樓係標榜一年可以去到成16.5%嘅租金回報率,個心即刻離一離,心諗係真唔係嫁,會唔會係個伏嚟嫁?樓盤確實位置喺英國邊個城市我就唔開名喇,但係廣告上有提到樓盤鄰近好幾間出名嘅大學,仲話該區住宅空置率好低,相信可以較容易租到比啲學生同埋大學教職員,而且代理仲有啲講座分享點樣可以做到成16%年回報。小弟睇完之後即刻上網check吓英國各大城市嘅租金回報率,倫敦(London)得3.X%,利物浦(Liverpool)丶曼徹斯特(Manchester)丶南安普敦(Southampton)等由4.X 至7.X%不等,而英國嘅銀行按揭利率大約3.5%左右,所以廣告上嘅講法一定用咗啲財技去幫手。即管同大家計一計,睇吓點先做到超過16%年回報。

假設:

樓價:HKD 1,500,000 (~£150,000)
單位大小:約30平方米
預計租金回報率:6.5%
加入當地銀行嘅按揭計劃:
首期:30%(HKD 450,000)
貸款額:70%(HKD 1,050,000)
按揭還款期:20年
按揭利率:3.5%

每月租金收入:HKD 8125
每月按揭還款額:HKD 6090

租金回報率:(8125-6090)x12/450,000 = 5.4%

心水清嘅網友可能會諗到其中一種財技就係用香港嘅物業加按,例如

首期:10%(HKD 150,000)
貸款額:90%(HKD 1,350,000)
按揭還款期:23年
按揭利率:2.0%

每月租金收入:HKD 8125
每月按揭還款額:HKD 6106

租金回報率:(8125-6106)x12/150,000 = 16.2%

呢種財技當然只係局限於用係香港物業嘅按揭加按,而且前提係現在物業升幅超過咗之前嘅貸款額;又或者投資者可以透過私人銀行或其他低息貸款嘅渠道去加大貸款額,從而降低購買物業嘅首期,達到更理想嘅槓桿(leverage)效果。但係呢種方法嘅風險亦都唔少,例如當香港樓價有任何大幅向下調整,銀行就會有機會call loan,咁到時就要喺短嘅時間內補水;不過如果香港遲下嘅息率有咩改變,到時係咪真係可以繼續做到咁好嘅槓桿效果,相信大家都要諗過度過先用呢種方法。以上係小弟嘅一啲愚見,如果大家有諗到啲乜嘢更好啲嘅方法可以做到以上嘅效果,歡迎大家賜教分享。