上文提及酒店及服務式住宅嘅投資項目,今次將會講下實際上投資者如何操作丶計算回報方法。

首先,地產發展商會與不同的酒店品牌傾下合作大計,然後同確定的品牌簽訂一般為八至十年的合約,承諾會租下該物業發展為酒店項目。
之後地產發展商會以呢一點,即係靠酒店品牌嘅名聲同口碑,向投資者發售酒店房單位。

有興趣的投資者就會同發展商簽下單位買賣合約( Sales and Purchase Agreement),投資者簽約前必須向地產代理同發展商查明是否擁有永久業權,而且是否全權擁有該單位的業權,以慎防有個別公司以其他另類集體投資項目(Collective Investment Scheme )的名目作招徠。

與此同時,投資者亦需要向物業管理公司(通常是發展商旗下的公司)簽下同意將單位租回比物業管理公司的合約,即Lease-Back Agreement。

此合同亦都同時訂明咗租比物業管理公司的年期同埋擬訂的租金回報。

這種Lease-back Agreement的租金回報通常有兩種,一種係有固定年期的保證租金回報率,第二種係按實際酒店房租回報分成。

第一種比較清楚簡單,租金回報率已經是份Lease-Back Agreement上面寫清明楚,投資者在簽約前已預知頭幾年的回報,心裏有數。

小弟見過一個在大馬的酒店項目,頭9年每年保證比6%你(按買賣合約內的樓價計算),亦即係話未計酒店項目嘅升值潛力,你已經喺9年內攞翻樓價嘅54%!

這種保證回報計法當然有唔好處,就喺租金回報未能全面地反映實際房租升幅,同埋喺保證回報內都是以買賣合約內的樓價計算。

眾所週知,酒店房租同一般住屋的租金一樣,長遠地都是會跟通脹上升。

假設每年2%通脹,9年後即係由原本$100,會變成差唔多$120,所以房租通脹就唔會反映喺你的保證回報裏面。
而且樓價在保證期內的升幅亦唔會反映在租金回報內。這個差距就會是物業管理公司其中一個收入來源。

所以有見及此,有些發展商只會喺頭2-3年提供租金保證回報,之後幾年都會比投資者揀第二種方案,即是會按實際酒店房租回報分成。

酒店管理公司會根據全年房租淨收入,即房租總收入扣除各項管理開支後,再同所有業主對分,然後按照議訂的業權份數表,計算出各單位實際的租金收入。

業權份數有點似香港物業計算每月管理費的概念,但是都唔完全相同。香港物業管理費份數通常是按每個單位的面積而計算,但海外投資酒店項目的計算方法又會分為兩種:一種是在你簽買賣合約之前已經會提供的分成表,會跟據每一個單位的面積丶層數去計算份數,所以你可以向發展商查清楚全份價單同回報分成表,自己再計算下邊個單位比較抵買。

而第二種是按照你所買單位的樓價佔全幢酒店總樓價嘅比例。

這種計法嘅好處就是彌補保證回報的弊病,可以充分反映通脹或樓價升幅帶嚟嘅額外租金回報。

當然唔好處係要去季尾或者年結嘅時候,先知道間酒店嘅生意好唔好,同埋自己單位嘅實際租金收入有幾多。

不過,大家可能要留意下,到時發展商或管理公司是否會“找數”。因為聽聞有唔少物業管理公司都沒有埋單,即是說好的保證回報租金或年尾分返啲租金都沒有實現過。 而業主只可以坐係到等,因為香港地產代理監管局暫時都沒有規管在香港售賣海外樓的代理公司。