成日見到啲海外投資廣告話租金回報有成6% ,係真唔係架?須知道喺呢個風高浪急丶樓價升到爆曬燈嘅時勢喺香港買物業嚟投資,如果仲係可以有2.X%嘅租金回報,確實真係飲得杯落。所以一見到啲海外投資廣告標榜有6%,我諗大家都會好似小弟咁即刻將個廣告望多兩眼先,睇下係咪真係咁筍有成6%同埋睇吓係咪一個伏。今日就同大家一齊研究一下實際上租金回報率究竟係可以點樣計嘅先。

租金回報率有好多種,首先要釐清每個租金回報嘅定義。

總租金回報率(Gross Rental Return Rate) :呢一種最常見,通常地產代理或者地產發展商會用種回報率來吸引各投資者,因為呢種係喺咁多種回報率表達方式入邊數值最高嘅,所以自然係最吸睛嘅一種。總回報率嘅計法,係將投資者在一年內預計所收到的租金收入,除以買賣合約上嘅樓價。正如上幾次都有同大家分享過,投資者喺一年內所收到嘅實際租金收入其實一定會少過售樓書所預期嘅總收入,因為投資者買咗物業之後亦要負擔各項政府稅項、物業管理公司嘅雜費、維修費等等。所以小弟建議喺買樓之前一定要問清楚地產代理或者發展商淨租金回報率係幾多,先至作出任何決定。

淨租金回報率(Net Rental Return Rate):計法係,將一年內所收到嘅實際租金收入,除以買賣合約上嘅樓價。而實際租金收入,就會等於總租金收入,減去各項在一年內預計需要繳交嘅政府物業稅項(如地租、物業稅丶租金收入稅等)、物業管理公司管理費及雜費(例如手續費丶行政費丶回報表現費等)。大家唔好咁快比售樓廣告上所列明嘅總回報率所吸引,而忽略咗計淨回報率嘅重要性,因為呢啲每一項零星嘅雜費加吓加吓就會蠶蝕咗你所應得嘅實際租金收入,真正落袋嘅往往會俾你所想像嘅少好多。

實際租金回報率(Actual Rental Return Rate) :最後一種租金回報率,呢種計算方法會最保守,亦都唔會高估你所收到嘅投資回報,可以用嚟比較嗰項物業投資同其他投資物嘅回報率,咁就可以因應你嘅投資目標、要求去作出最適當嘅選擇。計法同淨租金回報率有啲似,將一年內所收到嘅實際租金收入,除以買賣合約上嘅樓價外,再加上各項購買物業時嘅費用及稅項, 亦即係喺計算方程嘅分母加入總購買物業嘅成本。喺購買物業時所涉及嘅費用包括簽署買賣合約嘅律師費、業權轉讓費、政府買賣印花稅、適用於海外買家嘅額外印花稅、當地銀行按揭手續費、按揭合約嘅律師費。一般投資者買一手海外物業嘅時候,發展商有機會為投資者「包咗」以上部份項目嘅費用,但保守起計亦都建議投資者自己計算一下實際租金回報率,等自己有多啲預算。

除咗以上計算回報率嘅方法之外,另外一種係計算一定時期內(如10年)嘅項目總回報率(Return On Investment, ROI)。方法係計算將所有喺嗰個時期內實際金錢上嘅回報,包括所有淨租金收入丶物業資本增值(Capital appreciation)同埋其他各種增值項目(例如發展商所「送嘅」免費住宿、會所會籍費用、甚至傢私電器套餐等),除以投資項目嘅總成本。呢個方法最大好處係可以用嚟同其他喺同一時期內嘅投資物或投資項目進行較公平的比較。若有兩個屬於同一單位投資風險嘅項目,較高ROI嘅就係較可取嘅。

我知以上講嘅呢幾種回報率嘅計算方法好似都差無幾,而且如果用銀行做按揭,咁回報率又會點計呢?為咗可以更清楚咁解釋比大家,之後會用幾個實例講解下。

以上資訊由磚家提供及純粹分享,不應被視作或理解為任何投資建議。