之前都係集中火力講關於酒店或服務式住宅嘅投資項目,靠近大學城區嘅學生宿舍投資價值又係點呢?喺香港嘅投資者要管理海外嘅學生宿舍又係點呢?回報又如何?一般投資者開始接觸海外投資是時候,通常會考慮嗰個樓盤附近有冇好大嘅市場需求,譬如話近唔近商業區、工廠區、醫院、學校等。就以英國為例,香港人最熟悉嘅英國樓通常都係標榜係著名大學城區附近,只需要十零分鐘嘅步程就可以行去大學,因為無論係海外嚟嘅留學生抑或係本地穿州過省嘅本地生都希望住得近大學,而且大學附近嘅社區一定不乏食肆及各項民生設施,所以呢一類樓盤會比較受學生丶投資者青睞。喺講學生宿舍投資之前,首先要同大家講下學生宿舍嘅類別。

以英國嘅學生宿舍投資為例,通常分為兩種,第一種係代租代管式嘅購房出租,Buy-to-Let (BTL)。呢一種同之前所講嘅酒店或者服務式住宅嘅投資形式有啲相似,投資者先向地產發展商買入學生宿舍嘅其中一個單位,而單位通常都係分為幾種大細,例如開放式,一房或兩房為主。跟住投資者就要同學生宿舍嘅物業管理公司簽訂一份代租代管嘅協議書,容許物業管理公司幫喺香港嘅你打理一切關於租務上嘅問題,例如放租丶登廣告丶揀租客、收租、宿舍維修清潔服務等。咁你就可以係香港輕輕鬆鬆咁交俾管理公司幫你打理,每隔幾個月就可以收到租金回報,比較適合一啲工作繁忙而又唔想麻煩嘅海外投資者。一啲比較好嘅管理公司會有好多嚴格嘅規定,例如限制一個單位只可以發出幾多張電子匙卡,同埋又會限制每個單位只可以租俾幾多個人住。要留意嘅係,有啲國家嘅Buy-to-Let學生宿舍只限當地人先可以購買,小弟知道澳洲係其中之一。

另一種常見嘅學生宿舍就係以Houses in Multiple Occupation (HMOs)嘅形式經營,即係有啲似喺香港啲資深投資者會買一間比較舊但係大嘅單位(可能係三房以上),然後同政府申請為期5年嘅HMO牌照(之後每5年續證),再俾錢去重新裝修間隔,間多個細小嘅房間,再分租俾唔同嘅租客、學生居住。買得呢啲HMO嘅投資者就係睇準咗單位面積較大,投資回報一般都會比Buy-to-Let學生宿舍高唔少,所以都預咗要預返一筆錢去裝修,而且對海外投資者嚟講,購買、裝修、分租過程比較繁瑣,亦都因為係咁有啲香港代理會同當地代租管公司合作提供一條龍服務方便投資者。投資者亦可以運用經營HMO嘅支出去扣除部份租金入息稅。對於租客嚟講租一間喺HMO嘅房一定會比其他開放式或一房單位平,雖然要廚廁客飯廳共用,但對於冇乜Budget嘅學生嚟講的確比較吸引,市場對HMO嘅需求越來越大。

喺選擇邊種學生宿舍較適合自己之前,都需要知道呢兩種宿舍投資嘅限制同埋要注意嘅事項。Buy-to-Let嘅管理公司會限制只準學生住喺單位入面,如果唔係學生,連投資者自己喺斷租約後都唔可以入住。咁亦都表示日後你想賣樓,只會有投資者對呢類學生宿舍興趣,因為啲一般普羅市民丶新婚家庭會得物無所用,亦會影響你他日賣樓嘅轉售能力。再加上當地銀行未必提供按揭俾呢類Buy-to-Let,就算有,利率一定比其他住宅按揭貴,所以投資者要用晒現金或用其他方法借錢。而HMO呢,都有Buy-to-Let嘅缺點- 較局限嘅轉售能力,同埋難申請銀行按揭。因為要向當局申請HMO牌照嘅關係,所以要符合更多法例上嘅要求,例如:

  • 通過每年氣體安全檢查及持有認證
  • 屋內要安裝可正常運作嘅煙霧警報器及防火設備
  • 通過每5年進行嘅電力檢查
  • 屋內有足夠煮食、衛生設備、垃圾桶以供所有租客使用

可以講呢兩種玩法有辣有唔辣,豐儉由人。下次再同大家分享一個最近小弟先了解嘅Buy-to-Let學生宿舍例子。